Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» — главный закон для торгов по банкротству. Согласно ст. 110, имущество должника-организации реализуется на открытых торгах в форме аукциона; повторные торги проводятся с начальной ценой на 10% ниже первоначальной. Статья 111 уточняет, что недвижимое и заложенное имущество продаётся исключительно на торгах в электронной форме. Статья 139 регулирует конкурсное производство и публичное предложение после несостоявшихся повторных торгов. Для гражданина-банкрота применяется ст. 213.26 ФЗ-127: финансовый управляющий представляет проект положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества, а утверждается оно собранием кредиторов или комитетом кредиторов. При наличии залога дополнительно действует ст. 138, устанавливающая особый порядок распределения выручки.
Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Как предусмотрено ст. 56, заложенное имущество, на которое обращено взыскание, реализуется путём продажи с публичных торгов. При судебном обращении взыскания торги проводятся в рамках исполнительного производства в порядке, установленном Законом об ипотеке и законодательством об исполнительном производстве (ст. 57 ФЗ-102). При внесудебном порядке — организатором торгов на основании соглашения залогодателя и залогодержателя. Начальная продажная цена устанавливается судом или соглашением сторон.
Гражданский кодекс РФ, ч. 1. Согласно ст. 447–449 ГК РФ, договор купли-продажи, заключённый по результатам торгов, — это обычная сделка. Победитель торгов обязан подписать протокол, а организатор — заключить договор. Уклонение от подписания влечёт потерю задатка.
Приказ Минэкономразвития России от 23.07.2015 № 495 устанавливает порядок проведения электронных торгов в рамках банкротства и требования к операторам электронных площадок. Площадка, на которой проводятся торги, обязана быть членом саморегулируемой организации операторов. Актуальный список площадок проверяется через ЕФРСБ (fedresurs.ru).
Важно о терминологии: юридически торги по банкротству являются открытыми — это прямо указано в ст. 110 ФЗ-127. Понятие «закрытые торги» в праве означает нечто иное: торги с ограниченным кругом участников, допустимые лишь для специального имущества. Термин «закрытый сервис» в бытовом смысле означает, что для участия нужны КЭП и регистрация на площадке — технический барьер, а не правовое ограничение.
Получите квалифицированную электронную подпись (КЭП). Без КЭП участие в торгах невозможно. Её выдают аккредитованные удостоверяющие центры (список — на сайте Минцифры). Стоимость — от 1 500 до 5 000 руб., срок изготовления — 1–3 рабочих дня.
Зарегистрируйтесь на аккредитованной площадке. Основные площадки для торгов по банкротству: Сбербанк-АСТ (sberbank-ast.ru), ЕЭТП (roseltorg.ru), Lot-online (lot-online.ru), Фабрикант (fabrikant.ru). Регистрация бесплатна, но занимает 1–5 дней.
Найдите объект. Все лоты по банкротству обязательно публикуются в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ, fedresurs.ru). Ищите по типу имущества, региону и начальной цене.
Изучите документацию. Запросите у организатора: выписку из ЕГРН (подтверждает право собственности и обременения), технический паспорт, положение о торгах, отчёт об оценке. Закажите самостоятельную выписку из ЕГРН — она актуальнее.
Проверьте арбитражного управляющего. В делах о банкротстве именно управляющий организует торги и подписывает договор. Убедитесь, что он утверждён судом по данному делу: найдите определение суда в картотеке арбитражных дел (kad.arbitr.ru) и сверьте ФИО с данными в ЕФРСБ. Проверьте, не отстранён ли управляющий от дела на момент проведения торгов — это один из оснований для последующего оспаривания
Проверьте наличие зарегистрированных жильцов. Запросите справку о составе семьи (форма 9) через МФЦ или портал Госуслуг. Выписать жильцов после покупки порой возможно только через суд.
Внесите задаток. Без задатка заявка не принимается. Реквизиты — в документации по торгам. В банкротных торгах задатки возвращаются всем участникам, кроме победителя, в течение 5 рабочих дней со дня подписания протокола о результатах торгов (ст. 110 ФЗ-127); по общему правилу ст. 448 ГК РФ задаток также возвращается проигравшим участникам. Победителю задаток засчитывается в стоимость.
Подайте заявку и участвуйте в торгах. На электронном аукционе участники делают ставки через личный кабинет площадки. Побеждает тот, кто предложил наибольшую цену. Шаг аукциона — обычно 5–10% от начальной цены.Подпишите протокол и договор. После объявления победителя управляющий направляет проект договора в течение 5 дней с даты подписания протокола (ст. 110 ФЗ-127). Победитель обязан подписать договор в течение 5 дней с даты получения проекта. Оплата производится не позднее 30 дней с даты подписания договора, если условиями торгов не установлен более короткий срок. Уклонение от подписания = потеря задатка.
Зарегистрируйте право собственности. Подайте договор и подтверждение оплаты в Росреестр через МФЦ или онлайн (Госуслуги). Срок регистрации — 7–9 рабочих дней. Госпошлина для физического лица — 4 000 руб., если кадастровая стоимость объекта не определена или не превышает 20 млн руб.; для более дорогих объектов размер рассчитывается по специальной формуле ст. 333.33 НК РФ.
Урегулируйте вопрос с жильцами. Если квартира занята, направьте письменное требование об освобождении. Если право пользования прежнего собственника и проживающих лиц прекратилось, применяется ст. 35 ЖК РФ: при отказе освободить квартиру новый собственник вправе требовать выселения в судебном порядке.
